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尹中立（中国社会科学院金融酌量所房地产金融中心主任）
本年政府职责答复提议，“合手续用劲推动房地产阛阓止跌回稳”，系统说明了本年房地产职责的主要战略要点。笔者以为主要有以下三大看点。
第一，化解风险是本年的职责重点。本年政府职责答复中对于房地产阛阓的叙述放在“灵验防患化解重点范围风险”章节里，该章节重点说起三大经济风险：房地产阛阓风险、所在政府债务风险和金融范围风险，在这三大经济风险中，房地产阛阓风险位列第一。可见，本年房地产阛阓的主要任务是化解风险。客岁政府职责答复里对于房地产行业的重点是“三大工程”（即保险性住房、城市更新和平急两用工程），其意在平安房地产行业投资增速。可见，与客岁比较，本年的房地产职责要点有了较大的变化。
若何灵验化解房地产阛阓的风险？客岁9月份东谈主民银活动此挑升竖立了新的货币战略器具——保险性住房再贷款，首批额度3000亿元东谈主民币，该项贷款的利率为1.75%。由央行提供低资本资金从阛阓上收储存量商品房，用作保险性住房，不仅不错缓解房地产开导商的流动性问题，况且不错快速增多保险性住房的数目，为新增市民提供低资本的租出住房，可谓“一石两鸟”。
与此同期，该器具在鼓舞经由中还需接头搞定两方面的挑战。一是部分新址收储的订价问题。最近三年地皮价钱合手续下行，现在一些照旧建成的住房资本高于阛阓价钱，如果以阛阓价钱收储则意味着开导企业耗损，那么若房地产开导商将屋子以阛阓价钱出售，潜在耗损将成为账面的耗损，股东和债权东谈主或难以秉承。如果以资本价为依据，现在还贫困合理的操作依据，需要防患交往经由中的谈德风险。
其次是收储对象的抑止条款。面前的收储对象主如果建成未销售的存量住房，其用途是保险性住房。保险性住房有面积抑止，一般为90泛泛米以下。从统计数据看，面前的存量住房中，70泛泛米以下的占比不到10%，70-90泛泛米的住房占比不到20%（其中一线城市占25%，二线城市占比是15%，三四线城市占比是11%）。
针对上述难点和挑战，政府职责答复明确提议“拓宽保险性住房再贷款使用范围”，盘活存量用地和商办用房，在收购主体、价钱和用途方面给以城市政府更大自主权。
从笔者调研的情况看，有些城市对于使用保险性住房再贷款有了很好的转换作念法，把收储的对象由新址改为老旧房，不错搞定收储新址的订价问题，阛阓称之为“以旧换新”。在一些城市住房的“以旧换新”经由中，以支付“房票”的方式交往，借钱炒股“房票”只可购买住房，不成结束或购买其他商品，开导商将收到的“房票”到指定的机构调换等价的货币资金。以旧换新不错灵验促进房地产去库存，升迁阛阓的流动性，不错促进房地产阛阓的止跌回稳。
另外，存量商品房中，写字楼和交易用房占比较大，政府收储的对象范围不错证据需要抑止扩大，将收储的写字楼和交易用房改酿成为保险性住房。未开导的地皮一样不错算作收储的对象。
第二，把“止跌回稳”算作房地产职责的方向。为了实现化解风险的任务，政府职责答复把“止跌回稳”算作2025年的房地产职责方向。客岁9月底的中央政事局会议提议“稳楼市”方向任务，随后出台了降息、降准等一系列宏不雅战略。在系列战略刺激下，房地产阛阓的各时势的出现了回升的势头，但大大都城市的二手房价钱同譬如针仍然处于负值区间，房地产阛阓止跌回稳的趋势还需要加强。为此，本年的政府职责答复强调要“合手续用劲推动房地产阛阓止跌回稳”。战略若何发力，答复提议了供给与需求双管皆下的战略技术：从需求侧而言，提议“因城施策调减抑止性步履，加力实验城中村和危旧房改进”，充分开释刚性和改善性住房需求后劲；从供给侧而言，要优化城市空间结构和地皮欺诈方式，合理抑止新增房地产用地供应。
第三，提议“好屋子”主见。面前的房地产阛阓处在“破旧立新”阶段，以“三高”（即高盘活、高杠杆、高利润）为主要特征的旧模式照旧不妥当面前的发展要求，需要构建房地产发展新模式。本年的政府职责答复提议“好屋子”主见，其轨范是“安全、酣畅、绿色、聪慧”。房地产发展新模式的详尽逐渐明晰。
要实现新旧模式的转机，需要轨制编削配套。本年政府职责答复提议“有序搭建联系基础性轨制”，加速构建房地产发展新模式。与房地产联系的基础轨制包括住房轨制、地皮出让轨制及税收轨制等。从遑急性而言，地皮轨制和税收轨制最遑急，但牵一发而动全身。从难易进程来说，住房轨制最易获取共鸣，可能成为编削的打破口，新的住房轨制即是“阛阓+保险”的住房供应体系。
要实现“好屋子”方向，还需要审视以下事项：一是完善轨范和范例。最近几年，阛阓照旧在探索建筑“好屋子”，取得了很好的劝诫，但每个东谈主结实的“好屋子”存在较大各异，政府需要完善妥洽的轨范和范例。其次，要有金融、税收、地皮等战略的配套，使得高品性住房的开导商和业主均能得到激勉。